Este tipo de regularización implica registrar la declaratoria de fábrica de una edificación en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP.
Contar con la declaratoria de fábrica, es un requisito indispensable para la independización, en ese sentido es de interés para:
- Copropietarios que quieran repartir, subdividir e independizar una edificación.
- Propietarios interesados en transferir una parte de una edificación.
- Propietarios interesados en tramitar una licencia de ampliación nueva.
Por otro lado, es importante indicar que este procedimiento es alternativo al de la vía de regularización municipal, por lo que ésta no se involucra en este procedimiento.
Marco normativo
Mediante la ley 27157 se establecieron las condiciones y procedimientos para regularizar la declaratoria de fábrica de las edificaciones cuya fecha de construcción (fábrica) fueran anteriores al 21 de julio de 1999.
Mediante la ley 30830 se amplió la fecha de construcción de las propiedades que pueden ser incluidas en este procedimiento de saneamiento hasta el 31 de diciembre de 2016.
Ámbito de aplicación
Como se vio en el punto anterior, aplica para edificaciones cuya fábrica (construcción) haya culminado hasta el 31 de diciembre del 2016 en todo el territorio nacional (Perú).
Aplica para edificaciones ubicadas en:
- Predios urbanos.
- Terrenos con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultanea.
- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas (aunque estén inscritos como rústicos en el registro de predios).
Existen algunas excepciones en los cuales no es aplicable. Básicamente en predios ubicados en estas zonas:
- Arqueológicas.
- De protección ecológica.
- De riesgo para la seguridad de la vida humana (riberas de ríos, lagos, mar, etc.).
¿Dónde se realiza?
El trámite se realiza directamente en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, a través de los verificadores registrales.
Estos profesionales independientes, registrados en la SUNARP, son responsables de verificar las condiciones de la edificación. Así mismo, suscriben todos los documentos que formen parte del expediente de trámite de regularización.
¿Qué ventajas tiene este proceso de regularización frente al de regularización municipal?
Suele ser más rápido y menos costoso.
La documentación técnica que se necesita producir es menor e involucra a un menor número de profesionales en la verificación de la misma.
Además de ellos, si la edificación no cumpliera con los parámetros urbanísticos del predio en el que se ubica, no será necesario efectuar modificaciones en la edificación, sino que se solo corresponderá registrar las cargas técnicas (incumplimientos) correspondientes en el Certificado Registral Inmobiliario - CRI. De esta forma no se está sujeto a multas o requerimientos de demolición por parte de la municipalidad.
Documentación relevante para el trámite de regularización de una propiedad ante SUNARP
Certificación de Declaración Tributaria del Impuesto Predial (HR - PU)
Documento municipal que certifica la Declaración Jurada Tributaria presentada por el contribuyente, respecto a un determinado año. Generalmente es solicitado para actos de transferencia notariales o registrales, entre otros y contiene los formatos HR - PU en original.
Su información tiene reserva tributaria, por tanto, el trámite para su obtención es es personal (en caso de representante se deberá presentar carta poder con firma legalizada). Para el caso de empresas, el trámite debe ser realizado por representante acreditado en ficha RUC o mediante la documentación correspondiente.
Se tramita en la municipalidad correspondiente, suele ser emitida automáticamente, con un costo por predio por año.
Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer el año de fábrica (construcción) de la edificación y sus posibles ampliaciones, y de esta forma determinar si la edificación puede acogerse a las distintas normas de regularización de predios.
HR - Hoja Resumen
En este formato se consigna la relación de predios registrados (por un propietario) para un determinado año, donde se puede visualizar la ubicación del predio, código catastral, el valor del autovalúo, el valor afecto, la base imponible la cual se utilizará para determinar el impuesto predial para dicho año.
PU - Predio Urbano
En esta formato se consigna la valorización de la construcción, las demás instalaciones y el terreno de determinado predio.
CRI - Certificado Registral Inmobiliario
Este documento contiene toda la información acumulada respecto a un predio, que ha sido registrada en la SUNARP.
Dependiendo de la fecha en las cuales se registraron los distintos asientos recibe distintos nombres:
- Certificado Literal (manuscrito 50´s)
- Ficha Registral (maquina de escribir 70´s)
- Partida Electrónica (computadora 90´s)
Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer la situación actual registral de la edificación materia de regularización, para contrastarla con la realidad y determinar el alcance de la regularización a realizar.
Certificado de Parámetros Urbanísticos
Documento que resume los parámetros urbanísticos que regulan determinado predio. Para mayor información respecto a este documento puedes consultar el siguiente enlace https://waltervillavicencio.com/certificado-de-parametros-urbanisticos/
Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer las posibles cargas (incumplimientos) técnicas que tiene la edificación materia de regularización.
Arquitecto de profesión, especializado en infraestructura deportiva, gestión de proyectos de inversión pública y diseño accesible. He participado en proyectos para los Juegos Panamericanos 2019, el Centro de Alto Rendimiento de la VIDENA y para el Mundial de Futbol Sub-17 Perú 2019, 2021 y 2023, entre otros. Con interés en la divulgación y capacitación en el sector. Ver Perfil completo
Necesito realizar una declaración de fábrica e independización de un inmueble localizado en la ciudad de Huacho - Huaura
1. Quisiera conocer los requisitos y/o documentos a preparar
2. Si Uds. pueden asesorar para el caso: considerando que en el inmueble se empieza a construir el tercer piso (el último) con licencia autorizativa del 06/03/1998
3. Cual sería el monto de sus honorarios para preparar todo el material que permita obtener la declaración de fábrica y la independización de los tres niveles
Requisitos:
-Copia literal
-Plano de Ubicación
-Planos de distribución
-Planos independización por piso
Certificación de firmas ante notario
pagos A SUNARP
Mis cordiales saludos Sr. Walter Villavicencio. Es muy importante el aporte vuestro para todas las personas que poseen viviendas con declaratoria de fábrica y saber que hacer cuando hicieron una ampliación y a donde dirigirse, mediante la Ley 30830. Por favor, mi consulta es si puedo declarar una ampliación de construcción (antes del Dic. 2016) teniendo el antecedente de que constituiría una triple regularización al amparo de la Ley N° 27157; la cual me tacharon el expediente de fábrica con fecha 18/10/2019.
Estimado buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente. Tengo una propiedad con declaratoria de fabrica, sin embargo en mi tercer piso, en declaratoria esta un cuarto de servicio, un deposito y una terraza; pero en dicha terraza he construido un cuarto y un baño hace ya varios años; mi consulta es, para actualizar o declarar este nuevo cuarto con si baño, debo inscribirlo primero en la municipalidad correspondiente o se realiza directamente en SUNARP?
Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes Antonio, los trámites de regularización de edificaciones en la SUNARP a través de verificadores registrados siempre suelen ser mucho más económicos y ágiles que a través de la municipalidad, no obstante, se debe reunir ciertos requisitos para poder acceder a este canal. Te recomiendo que contactes con alguno de ellos y verificar que efectivamente tu situación es factible de ser regularizada empleando los servicios de un verificador registrado.
Buenos días, necesito saber los requisitos para el tramite de INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO POR REGULARIZACION DE EDIFICACION, (LEY 27157) mi propiedad es urbana y dentro del lote matriz se encuentra construido de manera consolidada y definida la existencia de 03 propiedades, y se ha construido antes del 20 de Julio del 1999 y que la construcción de cada predio se realizo sin licencia de construcción, acojiendome a la ley 27157, ya que por la vía municipal no procedió por no cumplir con el área y frente mínimo que debe tener cada predio, espero su respuesta a lo solicitado agradeciéndole de antemano la atención a la presente.
hola, buenas tardes, en caso de que exista una sucesión intestada 2023, y construcción del inmueble antes del 2000, los pagos del PU y HR ya de la sucesión 2023 se pagaría 2023 no habría ningún problema para regularizar la propiedad de conformidad a la Ley 27157?