Este tipo de regularización implica registrar la declaratoria de fábrica de una edificación en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP.

Contar con la declaratoria de fábrica, es un requisito indispensable para la independización, en ese sentido es de interés para:

  • Copropietarios que quieran repartir, subdividir e independizar una edificación.
  • Propietarios interesados en transferir una parte de una edificación.
  • Propietarios interesados en tramitar una licencia de ampliación nueva.

Por otro lado, es importante indicar que este procedimiento es alternativo al de la vía de regularización municipal, por lo que ésta no se involucra en este procedimiento.

Marco normativo

Mediante la ley 27157 se establecieron las condiciones y procedimientos para regularizar la declaratoria de fábrica de las edificaciones cuya fecha de construcción (fábrica) fueran anteriores al 21 de julio de 1999.

Mediante la ley 30830 se amplió la fecha de construcción de las propiedades que pueden ser incluidas en este procedimiento de saneamiento hasta el 31 de diciembre de 2016.

Ámbito de aplicación

Como se vio en el punto anterior, aplica para edificaciones cuya fábrica (construcción) haya culminado hasta el 31 de diciembre del 2016 en todo el territorio nacional (Perú).

Aplica para edificaciones ubicadas en:

  • Predios urbanos.
  • Terrenos con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultanea.
  • Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas (aunque estén inscritos como rústicos en el registro de predios).

Existen algunas excepciones en los cuales no es aplicable. Básicamente en predios ubicados en estas zonas:

  • Arqueológicas.
  • De protección ecológica.
  • De riesgo para la seguridad de la vida humana (riberas de ríos, lagos, mar, etc.).

¿Dónde se realiza?

El trámite se realiza directamente en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP, a través de los verificadores registrales.

Estos profesionales independientes, registrados en la SUNARP, son responsables de verificar las condiciones de la edificación. Así mismo, suscriben todos los documentos que formen parte del expediente de trámite de regularización.

¿Qué ventajas tiene este proceso de regularización frente al de regularización municipal?

Suele ser más rápido y menos costoso.

La documentación técnica que se necesita producir es menor e involucra a un menor número de profesionales en la verificación de la misma.

Además de ellos, si la edificación no cumpliera con los parámetros urbanísticos del predio en el que se ubica, no será necesario efectuar modificaciones en la edificación, sino que se solo corresponderá registrar las cargas técnicas (incumplimientos) correspondientes en el Certificado Registral Inmobiliario – CRI. De esta forma no se está sujeto a multas o requerimientos de demolición por parte de la municipalidad.

Documentación relevante para el trámite de regularización de una propiedad ante SUNARP

Certificación de Declaración Tributaria del Impuesto Predial (HR – PU)

Documento municipal que certifica la Declaración Jurada Tributaria presentada por el contribuyente, respecto a un determinado año. Generalmente es solicitado para actos de transferencia notariales o registrales, entre otros y contiene los formatos HR – PU en original.

Su información tiene reserva tributaria, por tanto, el trámite para su obtención es es personal (en caso de representante se deberá presentar carta poder con firma legalizada). Para el caso de empresas, el trámite debe ser realizado por representante acreditado en ficha RUC o mediante la documentación correspondiente.

Se tramita en la municipalidad correspondiente, suele ser emitida automáticamente, con un costo por predio por año.

Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer el año de fábrica (construcción) de la edificación y sus posibles ampliaciones, y de esta forma determinar si la edificación puede acogerse a las distintas normas de regularización de predios.

HR – Hoja Resumen

En este formato se consigna la relación de predios registrados (por un propietario) para un determinado año, donde se puede visualizar la ubicación del predio, código catastral, el valor del autovalúo, el valor afecto, la base imponible la cual se utilizará para determinar el impuesto predial para dicho año.

PU – Predio Urbano

En esta formato se consigna la valorización de la construcción, las demás instalaciones y el terreno de determinado predio.

CRI – Certificado Registral Inmobiliario

Este documento contiene toda la información acumulada respecto a un predio, que ha sido registrada en la SUNARP.

Dependiendo de la fecha en las cuales se registraron los distintos asientos recibe distintos nombres:

  • Certificado Literal (manuscrito 50´s)
  • Ficha Registral (maquina de escribir 70´s)
  • Partida Electrónica (computadora 90´s)

Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer la situación actual registral de la edificación materia de regularización, para contrastarla con la realidad y determinar el alcance de la regularización a realizar.

Certificado de Parámetros Urbanísticos

Documento que resume los parámetros urbanísticos que regulan determinado predio. Para mayor información respecto a este documento puedes consultar el siguiente enlace https://waltervillavicencio.com/certificado-de-parametros-urbanisticos/

Este documento es relevante para el tramite de regularización de la edificación ante la SUNARP, ya que permitirá conocer las posibles cargas (incumplimientos) técnicas que tiene la edificación materia de regularización.