¿En qué consiste?

Acto registral que consiste en abrir una partida registral independiente para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de una edificación, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o independización y copropiedad.

¿Cuáles son estos regímenes?

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Cuando el terreno pertenece a todos los propietarios y las unidades inmobiliarias pertenecen a cada propietario. Ejemplo: Edificios multifamiliares.

Régimen de Independización y Copropiedad

Cuando cada sección de terreno y edificación pertenece a cada propietario. Puede tener o no áreas y/o instalaciones de propiedad común. Ejemplo: Quintas, galerías comerciales y centros comerciales.

¿Por qué hacerlo?

Permite vender o transferir una parte de la edificación, de no hacerse solo se pueden transferir porcentaje de acciones y derechos en cuyo caso se suele castigar el precio de la propiedad, dadas las posibles contingencias legales con los demás copropietarios.

Se puede emplear la unidad independizada como garantía hipotecaria, evitando poner en riesgo toda la propiedad.

Se evitan conflictos familiares entre herederos, al asignar a cada heredero una parte de la propiedad de forma previa al fallecimiento del titular.

Permite solicitar la independización de servicios básicos, facilitando la convivencia entre copropietarios.

¿Dónde se realiza?

Este tramite se realiza ante la Superintendencia Nocional de Registros Públicos – SUNARP.

¿Cuándo se realiza?

Se puede realizar de forma conjunta con el trámite de declaratoria de fábrica o de forma posterior a este. En ese sentido, se debe tener claro que el trámite de independización tiene como requisito obligatorio previo el contar con la declaratoria de fábrica de la edificación.

¿Qué documentos se presentan?

El expediente para el trámite de independización debe contener los siguientes documentos:

  • Solicitud de inscripción de título.
  • Plano de independización.
  • Memoria descriptiva de independización.
  • Reglamento interno (en el caso de existir áreas y/o instalaciones de propiedad común).
  • Comprobantes de pago de tasas:
    • 1.55% de la UIT por derecho de calificación.
    • 0.39% de la UIT por derechos de inscripción por cada partida que se genere.

¿Cuánto tiempo toma el trámite?

Según el TUPA de la SUNARP, el plazo de calificación de los expedientes de trámite de independización de predios urbanos, en sus distintas modalidades, toma hasta 35 días (hábiles), salvo prorroga o suspensión de plazo. El cumplimiento de este plazo depende de la complejidad del caso.

Así mismo, se debe contemplar el plazo adicional para la elaboración de la documentación contenida en el expediente de trámite (planos, memorias y reglamento interno), que variará dependiendo de la complejidad del caso y la información existente sobre la edificación materia de independización.

¿Qué costos se deben contemplar?

Se deben contemplar los siguientes costos:

  • Costo de elaboración de:
    • Planos y memoria descriptiva de independización.
    • Elaboración del reglamento interno.
  • Costos por desarchivamiento de títulos, información necesaria para el primer ítem.
  • Costos notariales para la legalización de firmas.
  • Costo de tasas de calificación e inscripción.

Los costos de elaboración de documentos usualmente varían por la complejidad de cada caso, la cual depende a su vez del número de unidades inmobiliarias a independizar, el número de copropietarios, la información existente de la edificación independizar, entre otros.

¿Se pueden independizar los aires de una edificación?

Si, se pueden independizar los aires de una edificación, indicando el uso futuro del mismo. Al respecto, debemos tener presente:

  • Se puede independizar los aires de forma unitaria o subdividiendo el área total de los mismos.
  • Sólo se puede independizar los aires inmediatos superiores a los pisos ya construidos. Es decir, no se puede independizar los aires de construcciones futuras.
  • Los aires deben ser accesibles desde una circulación común o en su defecto tener un área proyectada para la misma.
  • En el proceso de independización no es obligatorio independizar los aires, pudiendo establecerse reserva de aires sin independización.

¿La independización de un inmueble incluye la adjudicación de las unidades inmobiliarias a los distintos copropietarios?

No, una vez concluido el trámite de independización aun queda pendiente el tramite de titularidad, el cual se efectúa de forma notarial. Elevándose luego a  la SUNARP las escrituras públicas de adjudicación.