Certificado de Parámetros Urbanísticos

El Certificado de Parámetros Urbanísticos contiene las disposiciones técnicas que establecen las características que debe tener un proyecto de edificación y que deben ser respetadas por las personas que deseen efectuar una obra nueva sobre un lote determinado o modificar una edificación existente.

Contenido del Certificado de Parámetros Urbanísticos

Área territorial

Indica a que jurisdicción (distrito) corresponde el lote.

Habilitación Urbana

Indica si el lote cuenta con habilitación urbana.

Área de tratamiento normativo – ATN

La ATN es el segundo de los tres niveles de planificación urbana que tiene la ciudad de Lima. Esta organización esta vinculada a temas de densificación urbana, lo que afecta la densidad y la altura permitida de la edificación.

• ATN I: Densificación regulada, con mayor compatibilidad de otras actividades y menor valor de suelo (Comas, VMT).
• ATN II: Mayor densificación (San Miguel, Jesús María).
• ATN III: Densificación regulada con menor compatibilidad de otras actividades y mayor valor de suelo (La Molina, San Isidro).
• ATN IV: Reglamentación especial (Centro Histórico de Lima).

Si deseas abordar este ítem a mayor detalle, puedes revisar este artículo.

Zona

Este es el tercer nivel de los tres niveles de planificación urbana que tiene la ciudad de Lima. Dentro de cada ATN se encuentra una división basada en el uso de suelos.

• RDB: Residencial Densidad Baja.
• RDM: Residencial Densidad Media.
• RDA: Residencial Densidad Alta.
• RDMA: Residencial Densidad Muy Alta.
• CV: Comercio Vecinal.
• CZ: Comercio Zonal.

Usos permisibles compatibles

Se indican los usos permitidos y compatibles que se pueden establecer en el lote. La información que se muestra en este ítem está acorde al índice de usos para la ubicación de actividades urbanas contenido en la Ordenanza 1015-MML del 14.05.2007.

Algunos distritos suelen contar con normas complementarias específicas (es recomendable buscar las actualizaciones efectuadas a dichas normas):

• Ordenanza 1067-MML – Ordenanza que aprueba el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas del distrito de San Isidro.

Densidad Neta

Se calcula dividiendo los los habitantes entre el área del terreno (en hectáreas).

El número de habitantes de la edificación de vivienda se puede obtener del número de dormitorios proyectado en las unidades inmobiliarias contenidas en el lote.

Según el Artículo 5 de la Norma A.020 del RNE, para el cálculo de la densidad habitacional, el número de habitantes de una vivienda, está en función del número de dormitorios, según lo siguiente:

Vivienda Número de Habitantes

• De un dormitorio 2
• De dos dormitorios 3
• De tres dormitorios o más 5

Para este cálculo, se debe tener presente que la Ordenanza 1015-MML establece que se contará como dormitorio a todo ambiente cuyas dimensiones permitan dicho uso. Por lo que es probable, que los ambientes cerrados definidos como «estudios» u «oficinas» dentro de departamentos de menos de 3 habitaciones, con el fin de reducir la densidad de la edificación, sean considerados como habitaciones en la verificación del expediente de tramite de licencia de edificación.

Área de lote normativo mínimo

Se refiere a la superficie de lote de una habilitación urbana mínima permitida. En ese sentido, es la norma TH 0.10 del RNE, referida a los tipos de habilitación urbana, la que define estas dimensiones mínimas en su artículo 9.

Frente normativo mínimo

Se refiere a cualquier lindero del lote que limite con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vértices de los linderos que intersectan con él. Al igual que el ítem anterior, esta definido en el artículo 9 de la norma TH 0.10 del RNE.

Coeficiente máximo de Edificación

Área techada / Área del terreno

Porcentaje mínimo de Área Libre

Se refiere a la superficie de terreno del lote donde no existen proyecciones de área techada. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techada sobre el nivel de terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta los límites de la propiedad.

En algunos casos, por ejemplo en lotes angostos que se encuentran en esquina, donde los retiros municipales podrían

Altura máxima de la edificación permisible

Este parámetro establece la altura máxima de la edificación que se podrá erigir en el lote, existiendo múltiples criterios y consideraciones adicionales tales como:

• Altura máxima de edificación vinculada al ancho de la vía y la dimensión de los retiros municipales (medidos desde el nivel de la vereda).
• Altura máxima de edificación establecida en número de pisos.
• En algunos casos se puede precisar que la altura del parapeto del ultimo nivel forma parte de esta altura máxima.
• En otros casos se establece una altura máxima sin considerar la altura del último nivel (en azotea), siempre que este esté retirado de la fachada un número determinado de metros o en ángulo con la visual de la calle.

Retiro municipal

Los retiros tienen por finalidad permitir la privacidad y seguridad de los ocupantes de la edificación y pueden ser frontales, laterales y/o posteriores.

Los retiros de cada una de las vías colindantes con los lotes son establecidos en los planes urbanos. Estos también pueden establecer retiros para ensanche (futuro) de vías.

El artículo 11 de la norma A.010 del RNE establece el uso que se puede dar al espacio del lote comprendido dentro de los retiros municipales.

Alineamiento de fachada

El alineamiento de fachada (AF) es igual al retiro (R) más el ancho de la vía (AV) entre dos.

AF = R + AV/2

Al despejar la ecuación podemos obtener la sección de la vía con la que debemos trabajar en en plano de ubicación.

Espacios de Estacionamientos

Exigencia de número de espacios de estacionamientos por unidades inmobiliarias incluidas en el lote. Este valor esta contenido en la Ordenanza 1015-MML pudiendo también las municipalidades distritales proponer requerimientos de estacionamientos distintos a los señalados en dicha norma, propuesta que tiene que ser ratificada por la MML.

Término de vigencia

Mes y año hasta el cual tendrá vigencia el certificado de parámetros urbanísticos emitido. Se considera hasta el último día del mes indicado.

Normativas a observar

Se suele incluir un listado de normativas aplicables al diseño del proyecto. Incluye leyes de alcance nacional y ordenanzas de alcance local.

Vigencia

Los certificados de parámetros urbanísticos tienen una vigencia de 3 años.

Este punto tiene especial relevancia, dado que si se cuenta con un certificado de parámetros que aun se encuentre vigente y que tenga exigencias o restricciones menores a las actuales, puede ser usado de manera favorable al proyecto.

En el caso opuesto de que las exigencias o restricciones se hayan reducido, es conveniente usar un certificado de parámetros urbanísticos actualizado, aunque es bastante menos probable que se de este caso.

¿Cómo solicitar el certificado de parámetros urbanísticos?

Depende de la municipalidad. Usualmente se requiere:

• Solicitud dirigida al alcalde.
• Copia del DNI del propietario.
• Plano de ubicación o croquis.
• FOM.

¿Quién lo puede solicitar?

Lo puede solicitar el propietario y un tercero que cuente con autorización escrita (carta poder simple) del propietario. Aunque en la práctica, lo he podido solicitar sin ser el propietario y sin contar con esta carta poder, entendería que depende de la municipalidad.