¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato que se celebra entre las partes (comprador/vendedor) para comprometer una suma de dinero, a fin de asegurar que existe un interés real en efectuar la compra/venta del inmueble.

De esta forma el vendedor puede asegurarse de que el comprador tiene una intención seria adquirir el inmueble, evitando perder otras oportunidades de venta mientras que el comprador efectúa los arreglos necesarios para la adquisición (financiamiento, trámites previos, etc.).

Así mismo, el comprador también se asegura de que el vendedor no desista de su intención de venta, evitando que cierre tratos con otros compradores mientras él efectúa los arreglos necesarios para la adquisición.

Saneamiento físico legal de la propiedad

Si se trata de una unidad inmobiliaria (ejem.: departamento u oficina) que no se encuentra independizada, deberá efectuarse dicho trámite de forma previa ante la SUNARP, para poder efectuar la compra/venta o transferencia de forma específica sobre dicha unidad inmobiliaria.

Para independizar una propiedad, previamente también debe estar registrada ante la SUNARP la declaratoria de fábrica actualizada de la edificación total.

De no efectuarse estos trámites previos, solo se podrá efectuar una transferencia de acciones y derechos sobre la propiedad total (porcentaje de participación), lo cual castiga de forma importante el precio de venta, dadas las complicaciones legales futuras que puede haber con los demás copropietarios.

Impuesto de alcabala

¿Qué es la alcabala?

La alcabala es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rústicos, a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio.

Los notarios y registradores públicos solicitan la constancia de haber cancelado el impuesto de alcabala, ya que es requisito indispensable para formalizar mediante escritura pública la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.

¿En qué casos se paga la alcabala?

La alcabala es un impuesto que se aplica a la compra o transferencia de un bien inmueble, a partir de su segunda venta o transferencia.

La primera venta de una propiedad o compra de bien futuro (venta en planos) no están afectas a este impuesto, salvo la parte correspondiente al valor de terreno, conforme señale el autovalúo.

Tampoco están afectos al pago de alcabala las transferencias por adelantos de herencia o repartición de bienes generados de un matrimonio.

¿A cuánto asciende la alcabala?

Asciende al 3% del valor de transferencia, descontando previamente 10 UIT de dicho valor es decir:

Alcabala = 3% * (VT - 10UIT)

Esta cifra no podrá ser menor al valor de autovalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.

En este enlace puedes calcular la UIT para el presente año.

¿Quién paga la alcabala?

El pago es efectuado por el comprador o adquiriente del inmueble, sin admitir pacto en contrario.

¿Cuándo se paga la alcabala?

El pago deberá efectuarse al contado y máximo hasta el último día hábil del mes siguiente al que se hizo la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorios correspondientes. 

En caso de que el día de vencimiento sea inhábil el plazo es prorrogado hasta el primer día hábil siguiente. Si el día de vencimiento es medio día laborable, se considerará inhábil.

¿Quién paga el impuesto predial del año en el que se hace la transacción inmobiliaria?

El vendedor o transferente es el responsable de pagar el impuesto predial de todo el año en el que se efectuó la compra/venta o transferencia.

Otros impuestos

Si eres el comprador, en caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberás presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción de Predio hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia, pues de no hacer esto, se te aplicará una multa.

Si eres el vendedor o transferente, deberás presentar la Declaración Jurada de Descargo de Predio hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se te aplicará una multa.

¿Quién paga los gastos notariales y registrales de la transacción de compra venta de un bien inmueble?

Los suele pagar el comprador. Es una regla tácita de usos y costumbres en el Perú.